지기9기 100억 달성 77ㅏ짓것 해보조 강계장] 2주차 강의 후기

 

안녕하세요 강계장입니다.

 

오늘은 부자대디님의 B 지역 지역분석 강의에 대한 2주차 후기를 올립니다.

 

 

1. 지역 가치분석에서 공급이 매우 중요한 이유.

D 지역에는 내후년까지 공급 폭탄이다. 도시 전체가 신축 아파트로 탈바꿈 하고 있는 중이다.

지방에서의 공급물량은 부동산 시장에 크게 영향을 준다.

 

지방의 경우 인구수 * 0.5%로 수요물량을 측정하는 것보다 20년간 평균 공급량을 보는 것이 더 중요하다.

D 지역의 물량으로 인해서 전세가가 많이 떨어지고 있는 상황.

 

배운 점1 : 미분양의 변화는 시장 변화를 알림

미분양이 줄어들면 시장이 상승장에 들어가는 시그널. 미분양이 쌓이기 시작하면 시장이 하락장으로 들어가는 시그널!!

배운점2 : 부동산 시장은 반대로 접근해야 한다. 하락장에 투자할 준비를 하고 상승장에 매도할 준비를 해라.

배운점3 :

** 공급의 영향도 확인 : 지역에서 수용할 수 있는 공급량과 그리고 공급 위치 확인

** 시장의 시그널 확인 : 미분양 증감, 청약 경쟁률 감소, 공급물량 감소, 랜드마크 아파트 반등

** 숨겨진 공급과 투자 기회 확인

 

2. 공급물량이 많은 곳을 언제 투자가 가능할까??

 

창원도 17 ~ 19년도 공급이 많았으나 19년 8월에 반등을 하였다.

 

배운점 4 :

1) 공급이 감소하는 시점

2) 랜드마크 아파트가 반등한다

3) 전세가율 85% 이상일 경우

위 3가지 조건이 맞을 때 공급이 많았던 지역에 투자할 수 있는 환경이 조성된다.

 

3. 랜드마크 아파트 가격의 의미

 

각 지역의 랜드마크 아파트의 하락률을 계산 하는 것은 의미가 있다. 왜냐하면 랜드마크 아파트의 하락률을 가지고 그 하위 레벨의 아파트의 하락율을 예측할 수 있기 때문이다. => 랜드마크 아파트로 하락폭을 확인한다.

 

 

4. 시세 그룹핑

 

배울점 : 시세그룹핑을 하여 아파트간 위계질서를 눈으로 직접 확인하라.

 

 

5. 매물임장의 중요성

 

자실을 하면서 임장보고서를 만들 때 시간이 촉박해서 매물임장을 보지 않은 경우가 있다.

하지만 부자대디님은 매물임장의 중요성을 강조하셨는데요.

매물임장은 단지임장을 하면서 애매모호 했던 단지의 순위를 확실하게 알려주는 "마지막 퍼즐" 같은 존재.

 

배울점 : 매물임장에서는 시장분위기(매매 전세 상황, 동별 선호도)를 확인하고, 아파트 매물 확인(집 상황, 거주자 확인, 매도사유 등)를 본다. 그리고나서 최종 투자결론을 내린다. 투자결론을 내리는데에 사용되기 때문에 매물임장은 꼭 중요하다.

 

 

6. 투자 결론 내기

투자결론을 위해서는 1등 뽑기를 해야한다. 1등을 뽑는데에 가장 중요한 방법은 "매물임장"!!!

저.환.수.원.리 기준에 맞춰서 후보로 오른 1등 아파트들을 비교한다.

원금보존성은 현재 전세가율이 85%가 넘는 곳이 없어서 찾기 힘들다.

그렇기 때문에 원금보존성은 제외하고 저.환.수.리 에 맞는 1등 후보를 고르고 계속해서 시세트랙킹 하기

 

배울점1 : 매물문의를 하고 투자 결정을 한다. 그리고 계속해서 지켜본다.

배울점2 : 다른 앞마당과 비교해서 최종 1등을 선정. 투자까지 진행을 안하고 보류하기로 했다면, 그냥 끝내지 말고 모의계약서 쓰고 1등으 로 뽑은 단지들 트래킹한다. => 이거 꼭 하기. 이렇게 해야 더 남는다.

배울점3 : 시장을 계속 지켜본다. 인사이트를 얻는다 => 현재 나는 그냥 앞마당만 만들어 놓고 내버려두고 있다. 계속해서 트랙킹 한다.

 

 

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