[열반기초] 2-3 부동산의 가격 결정요소

2-3 부동산의 가격 결정요소

 

 

[부동산 가격에 영향을 미치는 요소]

장기적으로 가격에 영향을 미치는 요소(흐름)

 

 

 

[부동산 투자의 숲과 나무]

입지 독점성이란?

해당 아파트가 노후화 되었을 때, 다른 땅에 새로 지을 수 있는지 여부.

즉 토지에 대안이 있는지.

 

아파트 = 토지 + 건물

토지가 대안이 있냐? 

ex) 평택 빌라가 노후화 되어 있는데, 새로 지으려고 하면 기존 건물을 부시고 지을까 아니면 새로 지을까?

--> 옆에 빈 땅에 새로짓는다

강남에 노후화된 빌라가 있는데 부시고 지을까? 아니면 새로 지을까? 

--> 부시고 새로 짓는다. 이유? 대안이 없기 때문에. 이것을 입지 독점이라고 한다.

 

월부에서의 공급은 이 물건이 독점적이냐 여부를 판단한다.

 

현재 세종, 동탄 가격이 빠지는 것은 거기의 수요, 공급 요소가 바뀌어서 그런것이 아니다.

지금 사람들의 심리에 대해서 그렇다.

 

[부동산 투자의 기준]

10년뒤 부동산 가격은 오를까? 

--> 올라갈수도 있고, 떨어질수도 있다. 무조건 올라간다고 믿으면 안된다.

파란색 : 부산

빨간색 : 서울

80년 후반 ~ 90년 초반 : 부산은 서울보다도 가파르게 올라간다. 하지만 그 이후 10년간 조정기를 거친다.

90년 ~  2000년대 :  긴 하락과 조정 기간을 지난다.

많이 오른만큼 많이 가격이 하락한다.

2004년 이전 : 서울과 지방의 사이클이 같았다. 서울이 상승이면 지방도 상승. 하락이면 하락

2004년 이후:  서울이 미친듯이 올라간다. 2009년까지 상승한다.

2009년 이후 : 아파트가격 조정, 하락장.

반면에 덜 올랐던 부산은 그 이후 미친듯이 올라간다.

--> 서울과 지방의 사이클이 다르게 돈다.

 

[현재 우리들에게도 기회가 있나? 이미 너무 올라버려서 기회가 있는가?]

현재 10억달성한 사람들은 열반강의를 2~3년전에 들었다.

그러면 2020년에 서울 집값이 쌌냐? 전혀 그렇지 않다.

그런 상황에서 누군가는 "이미 많이 올라서 기회가 없어" 라고 하는 사람도 있고

어떤 사람은 "밑질게 없는데 일단 해보자" 라고 하는 사람도 있었다.

결국 시도했던 사람들은 성공을 했다.

 

 

[전세가격은 오를 것인가?]

10년뒤 전세가는 오를까 떨어질까?

--> 전세가는 정직하게 올라간다.

 

 

 

2022년 3인가구 월소득 : 624만원

1970년 3인가구 월소득 : 2만 8천원

 

여의도 시범 아파트

2022년 : 14억

1970년 : 213만원

 

이렇게 가격이 상승한 이유?

--> 통화량이 늘기 때문에.

<전세가격의 변화>

 

서울 전세가격의 변화

통화량이 늘어나는것에 비례해서 가격도 같이오른다.

여기서 중요!!!!

앞으로 2030년이 되면 서울 아파트 평당 전세가는 3천만원이 될 것이다.

3천만원 30평 --> 9억

 

왜 이렇게 물가가 올라?! 라고 생각한다면

자본주의를 모르는 사람이다.

 

물가가 떨어지면 어떻게 되는가?

지금까지 한국에서 물가가 떨어진 경우는 IMF, 금융위기밖에 없다

애초에 물가가 떨어진다는 소리는 나라가 뒤집어진다는 말이다.

즉 이런 큰 경제 위기가 없는한 물가는 계속 상승한다.

** 물가상승에 우리는 자산의 소유권이 있어야 한다.

 

<월부 방식의 본질>

1. 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다.

2. 전세가는 오른다.

어차피 전세가가 오른다고 생각한다면,  현재 아파트 매매가 9억/전세가가 8억이라면 5년뒤에는 이 아파트가 12억이 될것이다라고 생각할 수 있다. 우리나라의 경제가 5년 후 망하지 않는이상 아파트 가격은 올라갈 것이다.

전세가는 장기적으로 오른다.

 

[우리나라의 통화량은 왜 늘어나는가?]

통화량이 늘어나는 기사

 

경상수지 흑자 : 우리나라에 외화가 784억이 들어온다는 것 --> 유입되는 통화가 늘어난다

증가한 통화들이 계속 유입되는데, 우리가 자산을 갖고 있지 못한다면 악순환 반복.

자산이 없어서 그 돈을 받아내지 못한 것이다.

 

앞으로 대한민국의 경제가 좋아지면 계속해서 집값은 올라간다.

 

전세가격은 장기적으로 오른다.

 

!!!! 앞으로 서울의 전세가는 올라간다.

3억짜리 아파트 --> 6억이 됨 / 전세가는 4억

이 아파트는 5년 뒤에는 전세가가 6억이 되면 결국 그냥 사는게 맞다.

 

우리는 지금 투자하기 제일 좋은 시기이다.

전 정부에서 전세가를 매우 높여놓았기 때문이다.

 

여러분은 4년뒤에는 투자금을 모두 회수할 것이다.

 

[그럼 전세가는 계속 오르나?]

전세가는 10년 중에 2~3년은 폭등, 나머지는 보합, 또 1~2년은 역전세가 난다.

이 역전세 기간에 본인이 컨트롤을 못하면 흑자 부도 발생.

아래 표 참고.

 

 

 

 

[부동산 툴]

부동산 지인 : PC가 잘되어있다.

호갱노노 : 모바일이 잘 되어있다.