[열반기초] 2-4 너바나의 투자 기준

2-4 너바나의 투자 기준

 

[투자의 기준]

내 눈 앞에 보이는 아파트를 사야되는지 말아야 되는지를 판단하는 기준

 

[투자 vs 투기]

<야구>

초보 : 공이 오면 일단 야구방망이로 치려고 한다.

고수 : 내가 잘 치는 공만 친다.(위 그림은 워렌버핏의 방에 있는 그림)

내가 확실하게 칠수 있는 공만쳐도 된다.

너바나는 주식은 모르지만 아파트는 잘 안다.

주식도 잘하고, 아파트도 잘한다? 이건 잘 안된다.

 

<중요!! (너바나님이 강조한 부분)>

1) 본인만의 스트라이크 존을 만들어야 한다.

--> 잘 하는 분야를 만들어라. 내가 강한 히팅 존을 만들어야 함. 나는 아파트가 강해, 상가가 강해 등등

2) 선구안

--> 투자 기준을 가져라

좋은 투자의 기준 2가지 : 원금 보존이 되는가, 수익률이 좋은가?

 

 

수십억의 자산가 중에서 누구한테 의지해서 소문으로 집삿다 라는 소리를 들은적 있는가?

절대 아니다. 한번은 운으로 돈 벌수 있지만, 결과적으로는 잃는다.

내가 판단할 수 있는 안목이 있어야 한다.

 

<중요한것>

투자자가 실력을 쌓으면 돈이 따라온다.

많은 사람들은 유튜브 보고, 책 몇권 읽고  그냥 투자한다.

 

<투자의 리스크와 성과를 아는것이 매우 중요하다>

많은 사람들이 호재, 정보, 분양권으로 투자를 하는데, 내가 이 투자를 실패했을 때를 대비해야 한다.

대비하지 못한다면 크게 실패할 수 있다.

 

[부동산 투자의 기준잡기 - 저평가]

1. 저평가 여부(가치 > 가격)

 

저평가를 판단하는 비교평가 방법

1) 같은 가격인데 가치 높은것. ex) 수지 vs 평촌

2)  비슷한 입지, 가격이 낮은곳. ex) 산본, 부천, 일산은 같은 입지이다.

 

2. 저평가여부(전세가율)

매매가 = 실거주가치 + 투자가치(가수요)

ex) 매매가 :  7억짜리 아파트

전세 : 4억

실거주가치 = 전세가 : 4억

투자가치 : 나머지 3억

 

 

2005년 상승장에 매매가가 4억5천만원까지.하지만 전세가는 1억5천만원이었다. 즉 전세가율이 30%이다.전세가율이 30%인 아파트들은 하락장에서 매우 위험한 물건이다.

4억 5천만원짜리 아파트의 안전마진 : 전세가(1억 5천)전세가에 근접하게 떨어질 수 있다. 전세가에 붙을 떄까지 떨어졌다.

 

동탄이 지금 가격이 많이 빠지는 이유?

동탄이 전세가율이 낮다. 강남보다도 전세가율이 낮다.

세종도 전세가율이 낮다.

그렇다보니까 매수 심리가 꺾이니까 하락장에 매우 떨어진다.

 

너바나님 내가 서울에 아파트가 있는데 이거 팔아야 하나요?

--> 전세가율이 70~80%이면 안팔아도 된다. 5년 뒤면 전세가가 50% 오를건데. 내가 잃을 확률이 없다.

전세가율이 40~50%이면 마음의 준비해야함.

 

<매우 중요>

매우 감사하게도 정부에서 몇년간 입주물량이 없다 --> 전세가가 올라간다.

원래 2021년 쯤에 매매가가 떨어져야 하는데, 임대차3법 때문에 전세가가 올라가서

안전마진이 확보되어 집 있는 사람들은 좋아짐.

 

 

강남구 전세가율이 제일 높았던 시기는 2001, 2002년이었다. 제일 낮았던 시기는 2008년 --> 그당시 전세가율 39.8%

 

2001, 2002년은 투자하기 좋은 시기.

2008년은 투자하면 안좋은 시기.

2015~18년은 강남구도 70%가 넘었고, 서울도 70%가 넘었다.

 

시장이 원래대로라면 가격이 떨어지는데, 임대차3법 때문에 전세가가 올라가서 매매가가 올라갔다. 

 

서울에서 전세가율이 60%면 적정수준. 이 때 사도 나쁘지 않은 수준이다.

 

[부동산 투자기준 - 환금성]

환금성이 매우 중요하다. 부동산 중에서 환금성이 좋은게 바로 아파트이다.

지식산업센터 같은 것은 환금성이 떨어진다.

 

환금성 보통인거 없다. 부동산은 아파트만 환금성이 좋고, 나머지는 안좋다.

절대 못파는거 오피스텔, 도시형 생활주택, 지방에 있는 다가구.

아파트 나홀로, 1층, 탑층.

상가 이런거 잘못사면 임대 싸게 놓아도 안나간다.

 

[사고사례1]

2018년 향남 오피스텔 매매.너바나가 피를 토하면서 오피스텔 사면 안된다고 함.이 분이 오피스텔 분양받고 가본적이 없다.이 오피스텔이 화성에 있는데, 모델하우스가 평촌에 있었다.친구랑 평촌에서 밥먹다가 오피스텔 2개 계약함.

임장하러 갔는데, 그 근처에 원룸 신축이 50동.

--> 그렇다보니 월세가 낮아진다.결국은 중개수수료 5배로 했고, 계약금 천만원을 날렸다.

 

너바나님도 오피스텔을 1억에 사서 4억에 올랐는데 결과적으로는 안팔린다.

 

[사고사례2]

이걸 팔아야하는지 물어봄

자기는 월세가 100만원이 나온다고 함.

분양사무실에서 2년간 100만원을 주기로 했다고 함

이거 다 받고 팔면 안되냐.

 

너바나님 왈 : 손에 병이 생겼는데, 손목을 자를래 팔을 자를래?

 

분양사무실에서 2년간 100만원을 주는데

애초에 분양가가 1.5억이 아니라, 1억이라는 것은 생각해보지 않았나?

이러한 투자는 앞으로 남고, 뒤로 까지는 행동이다.

 

결국 이사람은 이거 팔지 못했다. 1,5억도 날린것이다.

주식에서 제일 무서운 거는 상폐되는 물건.

부동산도 제일 하면 안되는건 환금성이 없는 물건.

 

[부동산 투자기준 - 수익률]

내가 3천만원 투자하면 얼마가 돌아오지?

여러분이 목표로 한 30억, 40억은 그냥 나오는게 아니다.

갑자기 나오는게 아니고, 중간에 과정이 있다.

목표수익률을 몇년을 지켜야 내가 목표로 하는 금액을 이루는가.

 

<72의 법칙> 

내 수익률로 72를 나누면 원금의 2배가 되는 기간.

 

** 내 목표 수익률은 어떤가?

 

적정 목표수익률

투자 1년차 : 잃지 않는 것.

- 임장보고서를 보는데 모두다 수익률을 20%을 예상한다 하지만 투자 초보는 잃지 않는 것에 집중해야 한다.

투자 2년차 : 10%

투자 10년차 : 20%

부자 : 5 ~ 10%

 

실력 = 10년 동안의 평균 수익률

 

 

은마아파트, 압구정 현대아파트는 내가 살지 않더라도 임장 가는게 좋다.

아파트의 가격을 어떤 요소가 만들어주는지 알수 있다.

똘똘한 한채 vs 다주택 어떤게 좋은가?

은마아파트 1개 투자할 것에, 강서 가양6단지에 19개를 투자가능.

 

돈 > 시간 : 강남 투자

--> 돈은 많은데 시간이 없다면 강남에 투자하면 된다.

 

가치 있는 물건을 사는 것은 이런 것이다

--> 가치 있는 물건을 사는것에 타이밍은 중요하지 않다. 전제는 가치가 계속 올라간다는 것.

하지만 수익률은 아주 좋다고 말하기는 어렵다.

 

돈 X, 시간 많다 : 소액투자

--> 초창기에는 담배꽁초 투자를 해야 한다.

새것이 1000원인 담배. 누가 폈던 담배를 100원에 사서 700원에 판다.

 

<중요!!>

수익률과 수익 모두 중요하다.

 

[부동산 투자의 기준잡기 - 원금보존]

원금보존 : 잃지 않는 것.

 

아파트 투자할 때 예를 들어, 강남구에 있는 아파트를 투자해서 원금보전을 하려면

첫번째 기준

1) 내가 얘를 15년을 가져갈 생각을 해야 한다.

 

원금보존 제 1원칙

2) 그 아파트의 전세가율이 60~70%가 높으면 원금보존이 될 확률이 높다.

수도권의 일반아파트의 경우 60~70%

지방의 경우 80% 이면 원금 보존

(전제 : 매매가는 전세가 이하로 떨어지지 않는다)

 

원금보존의 제 2원칙

- 입지독점성을 갖거나 입주물량이 없어야 한다.

 

 

<월부의 투자 방식>

저환수원리

저평가

환금성

수익률

원금보존

리스크관리

이 교집합에 맞는 것을 투자하면 되기 때문에 잃지 않는 투자를 할 수 있다.

 

[좋은 투자란?]

1. 잃지 않는 투자

2. 내 목표수익률에 맞는지

 

 

[조급함의 대가]

1) 분당 수내동 아파트 4억 --> 7억 급등

2) 입지가 좋아서 매수

3) 구매 이후 2006 ~17년까지 10년간 아파트 가격이 오르지 않았다.

보통 사람들의 심리는 아파트 가격이 오르면 산다.

이상하게 아파트 가격이 쌀 때는 사람들이 쳐다도 안본다.

그러다가 가격이 미친듯이 올라가면 사람들이 사려고 한다.

매매가가 2억이 떨어졌고, 6년간 대출원금이자 1.5억 해서 3.5억을 손해봤다.

애초에 살 때 대출이 3.5억이었는데....

 

[원금 보전의 원칙]

1. 최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?

확인할것 : 이 물건의 전세가는 얼마일까? --> 물건의 가격이 전세가까지 떨어진다.

 

2. 이 물건의 안전 마진은 얼마인가?

확인할것 : 이 물건의 적정 전세가율은 얼마인가?

확인할것 : 이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖고 있는가?

 

3. 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?

확인할것 : 이 물건은 단기 입주물량(3년내)은 적절한가?

 

 

[부동산 투자 기준 - 리스크 관리]

원금보존 제 1원칙 : 전세가율

창원의 적정 전세가율 : 85% (부합)

 

원금보존 제 2원칙 : 입지독점성 or 입주물량이 적정보다 적은지

창원의 입주물량이 많아서 역전세가 발생.

원금보존 1원칙은 부합했으나 2원칙이 부합하지 않아서 실패사례 발생.

 

 

<시세차익 부동산의 리스크>

1) 역전세

2) 대량 공급

3) 가격 상승

4) 수익 시기

- 시세차익 부동산의 어려운 점은 수익시기를 내가 확정할 수가 없다.

- 그래서 중요한게 오를 때까지 버텨야 한다.

 

<리스크 헷지>

1) 입지 독점성을 갖는가?

2) 입주물량 체크(3년)

- 너바나의 대부분의 전세는 주변 시세보다 1억이상 싸다. 그래서 전세가 빨리 나간다.

- 어차피 매도 하면 매매가에서 전세금 뺸 가격이 수익이기 때문에 조삼모사다.

3) 보증금의 5~10% 자금 보유

4) 월급

- 월급만 있다면 버틸수 있다.

 

[투자의 리스크]

1) 원금 손실

2) 작은 수익

- 돈은 월세로 버는게 아니라, 시세 차익으로 버는 것이다.

월세는 얼마 되지 않는다.

3) 환금성

- 잘못사면 팔리지가 않는다.

4) 리스크 

5) 투자에 대한 무지

- 이게 제일 큰 리스크

 

 

[너바나 부자되는 투자전략]

1) 1년에 한 채씩 매년 모이는 적금으로 사원 채용

 

2) 사원은 이사가 될 놈으로.

 

3) 소액으로 여러채 vs 똘똘한 한채 --> 소액으로 여러채

 

4) 매도 수익 vs 시스템 구축

 

5) 부동산과 맞벌이 하세요(홀수해, 짝수해)

 

[시스템 투자의 장점]

전세금이 여러채에서 상승하면서 상승분이 또 다른 투자금으로 이용될 수 있다.